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600亿定增盘活棋局 万科重塑资本市场形象

文章发布时间:2016/3/17 20:29:53



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600亿定增盘活棋局 万科重塑资本市场形象

600亿定增盘活棋局 万科重塑资本市场形象

  和讯房产消息 不出意外,万科与深圳(楼盘)地铁集团的合作将继续推进。

  在近日万科2015年度的业绩推介会,万科总裁郁亮关于“就深圳地铁的合作将有见面会”的回答,也向外界表达了了合作上的稳定性。

  会上,其不仅把2015年称为万科目前为止最好的一年,还用了近四分之一的篇幅描述了城镇化中轨道交通建设的巨大空间,并表示万科“必须要抓住轨道交通,并且在这当中寻找属于我们自己的机会。”言外之意,未来轨道物业将是万科另一重要增长点。

  值得一提的是,万科高层在会上的表态,也被认为是其重塑资本市场形象迈出的重要一步。

  解决股权困局 重塑资本市场形象

  之于万科与深铁的合作,关注“宝万之争”的人士并不会太陌生。

  “宝万之争”后,万科A因重组进入停牌期。然而,上证指数已在万科停牌时的3579点跌至2810点,跌去21.4%。如何破除僵局,减少资本市场的动荡,就需要拿出一份足够有诚意的增发方案和价格。

  显然,经历近4个月的停牌,万科已经找到了答案。

  3月13日,万科发布公告,宣布与深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)签署了一份合作备忘录(以下简称“备忘录”),根据备忘录内容显示,深铁集团将向万科出售下属公司(以下简称“目标公司”) 的全部或部分股权,而深铁集团还将向目标公司注入部分优质地铁上盖物业项目的资产,预计交易总额为400~600亿元。

  据其阐述,深圳地铁将取代华润成为第一大股东,即带来现实的优质资产,又有未来业务模式拓展的空间,最大限度的减少了股价的波动,稳定资本市场。对现有股东和未来股东而言,不失为一个相对妥善的方案:进可分享未来万科成长的红利,退可逐步售出兑现利润。

  为此,万科在近日主动向资本市场“喊话”。万科高级副总裁谭华杰谈到,“股权方面,我们有着做伟大企业的梦想,需要一个合理的股权结构,寻求解决方案时,要有利于股东利益,有利于万科的战略发展,而且要是多赢的方案,希望没有人输。

  上述表态,也被认为是其重塑资本市场形象迈出的重要一步。

  据克而瑞机构分析,如果万科与深铁的合作采用的是定向增发的形式,须全体股东投票,通过后才能实施。从万科当前股权架构来看,持股24.26%的宝能系、持股7.01%的安邦以及中小股东均是不确定因素,尤其中小股东手中的“选票”对万科来说至关重要。

  值得一提的是,业绩会上万科向投资者展现了份量颇重的诚意。据其对外披露的2015年度分红派息预案中,拟每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息,现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。表明万科在经历了股权争夺事件后,对于市值管理明显更为重视。

  600亿定增盘活棋局 万科践行新十年发展战略

  当然,引入深铁集团,减少股价波动,解决当下的股权困局,只是万科盘活棋局的第一步。

  其换取得来的,不仅仅是大量地铁上盖物业,对于万科来说,第一大股东换成深铁集团,更符合公司长期发展方向。

  过去两年来,万科高管在各个公开场合中频频提及城市配套服务商的转型,而重组之后的“地铁+物业“模式,或能大大推动这一进程。其擅长的传统物业开发及快速变现能力,近几年逐步培养的持有物业综合经营能力,客户配套服务能力,都会在与地铁合作业务模式上得到充分的发挥。

  事实上,万科进入轨道物业早已有迹可循。2013年,当年万科联合京投公司共同拿下丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)地块,并在此后开发了京投银泰(600683,股吧)万科西华府项目,今年3月该项目的3期房源即将入市,业内预计均价为50000元/平米,而当年拿下的上述地块的露面价仅为5326元/平方米

  随后在2014年11月27日,万科以45.3亿元,竞得深圳地铁集团发布的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。万科从中将获得49%的权益,工期为2377天,时间约达6年半,计划于2021年12月31日竣工。

  “万科在多个城市都有地铁合作项目,北到长春(楼盘),南到深圳,在城市圈的发展上,轨道交通扮演了非常重要的角色,对城市的扩张起了最主要的作用,波动最小的就是轨道上盖物业。”郁亮在回答媒体提问时表示,轨道交通需求旺盛的城市,都面临房价高的问题,多建轨道就能修更多的房子,希望万科未来这方面有更多的拓展。

  “未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间,而深圳的空间是最大的。”董秘谭华杰也对此表示。

  可见,在万科的意识中,与深铁集团的合作,除了结束万宝之争,还符合公司未来发展轨道物业的长期目标,而基于深铁集团在轨道开发上的原有基础,未来的开发空间大大增加,甚至已经有人开始想象,搭上深铁集团这趟快车后,万科规模已经可以望见5000亿关口。而这些,当然是姚振华的宝能系所不能带来的。

  同源相惜 延续混合所有制优势

  2015年销售额2614.7亿元、市场占有率达到3%,万科年报中的这两个数据又创造了房地产企业的新高,这确实是过去几年中,万科最好的一份成绩。

  与深铁集团达成合作后,万科的轨道物业发展还将提速,虽然去年万科深受宝能系举牌之扰,但外界认为现在这个结果来看,万科也算“因祸得福”。

  但需要认识到的是,深铁集团虽然可以为万科提供轨道物业的加速点,但与定位财务投资者的前任大股东华润集团相比,深铁物业旗下有大量地铁物业项目,这与万科存在同业态的交叉点。意味着,万科与深铁集团的组合,将要在话语权上作出平衡与调整。

  “万科历史上就遭遇过几次野蛮人入侵的事件出现,所以在合作伙伴的选择上,确实有青睐国企的倾向。另外,从目前企业融资以及大项目的拓展等方面看,有国资背景的房企,会有一个更好的发展空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示,虽然双方在业务层面上有交集,但万科原有管理层的话语权被削弱的概率并不大。

  另一位不愿具名的业内人士则表示,“万深种组合在国内房企中并不多见。如绿城大股东之一的中交集团,也是国企身份,但二者的地产业务均在各自公司旗下,并无合并,此前万科多年平稳发展中,第一大股东华润集团也只是作为财务投资者,双方的地产业务也是各自发展。”

  而业内人士分析认为,涉及到业务发展层面,并不是想象中那么简单,尤其地铁物业需要的技术和规划专业度都非常高,磨合期不可能没有。不过,从另一方面考虑,万科和深铁都源出特区,文化互溶度高,万科可以延续混合所有制优势,延续企业文化。

  从目前情况看,顺利的话很快就可以看到万深合作的最新进展,和讯房产将继续保持关注。




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